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21 September 2021

Quem financiou casa com o FGTS vai poder mudar de banco e renegociar juros em maio

Apesar de o senso comum associá-la imediatamente ao contexto da telefonia celular, a portabilidade é bem mais do que trocar o número de operadora. Através dela, você pode também transferir uma dívida de um banco para o outro. Com a portaria publicada ontem pela Caixa Econômica Federal, no Diário Oficial da União, a partir do dia 5 de maio, quem usou o FGTS como pagamento de parte do financiamento do imóvel vai poder trocar a dívida de banco, caso encontre algum que ofereça mais vantagens. 

Te pareceu confuso? Imagine que você adquiriu um imóvel, usando o FGTS para dar a entrada e financiando o restante em X meses, com o banco Y. Mas,  durante o financiamento, você percebe que o banco Z oferece uma taxa de juros bem menor. A portaria permite que você transfira sua dívida de banco, sem ter nenhum custo por isso. Mais do que isso, o banco Y tem cinco dias para te fazer uma contraproposta, caso não queira perder o cliente. 

A portabilidade já era possível com mutuários (nome dado a quem recebe o empréstimo) que usaram recursos da poupança para dar a entrada, mas ainda não era possível para quem o fez com o FGTS. O Conselho Curador do FGTS já havia aprovado a portabilidade há um mês, mas faltava a Caixa definir as regras.  

Ontem, a Caixa  definiu as normas para que os clientes possam mudar de um banco para outro também neste caso. As regras foram publicadas ontem, mas entram em vigor  5 de maio.

Procedimento  

Para quem se interessou, a Caixa ainda não estabeleceu como será o procedimento para o cliente, mas o banco rejeitado terá até 48 horas para enviar para o novo banco uma série de documentos e informações, como: CPF do mutuário, número do contrato da operação original, valor atual da dívida, prazo remanescente do financiamento, entre outras coisas.

Se a diferença entre os dois bancos for pequena, não vale a pena a portabilidade

Tathiana Cromweel, diretora jurídica da AMSPA

O valor e o prazo da nova operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito.  Se o seu imóvel ainda está sendo construído, também não será possível fazer a portabilidade até que ele fique totalmente pronto. 

As mudanças vão permitir que o mutuário troque o tipo de contrato, por exemplo. “Muitos contratos são feitos pela tabela price, onde o valor das prestações é fixo e a taxa, pós-fixada. Vai ser possível que esses mutuários migrem para o Sistema de Amortização Constante (SAC), que tem parcelas decrescentes e é mais vantajoso”, explicou Tathiana Cromweel, diretora jurídica da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA).

Ela observa que, com uma concorrência maior, a tendência é de que os bancos comecem a oferecer percentuais de juros menores, para não perder os clientes.

Outras taxas  

Além da taxa de juros em si, a especialista aconselha prestar atenção em outros custos, como os gastos com cartório, que podem chegar a 3% do valor do imóvel. “Se a diferença entre os dois bancos for pequena, não vale a pena fazer a portabilidade, pois os custos com certidões e  documentos pedidos pelo banco podem custar até 3% do valor do imóvel”.

Isso porque, para efetuar a mudança de banco, será necessária a emissão de certidões, nova averbação do contrato de financiamento, taxas e emolumentos para o novo registro, além das despesas de tarifas para nova  vistoria do imóvel.

O conselho que Tathiana dá é que o cliente peça ao banco uma planilha com o custo efetivo total e, a ela, some os gastos com o cartório. É só pegar a lista dos documentos e consultar a tabela do cartório”, explica.

Outra taxa que o mutuário deve ficar atento é a taxa de administração, que é a que o banco cobra para administrar o dinheiro. “O Banco Central autoriza o limite de até 2% do valor total do imóvel, e apenas nas 12 primeiras prestações, mas tem banco que embute o valor da parcela, o que é ilegal. Para saber se esse é o seu caso, basta olhar os valores no contrato.

“Normalmente é um valor próximo de R$ 25. Não é nada na parcela, mas multiplique pelo financiamento inteiro. Dá um valor considerável”, diz Tathiana.

Bancos não divulgam estratégias para portabilidade

Com a possibilidade de o cliente trocar seu financiamento de banco, a expectativa é que  a concorrência estimule as instituições financeiras a baixar as taxas e melhorar as condições. No entanto, ontem, nenhum dos bancos tinha ainda uma estratégia definida para vencer a disputa.

Sobre as condições atuais, o Santander informou que o financiamento imobiliário  com uso de recursos da caderneta de poupança, que é a mais comum, tem  taxa de juros para imóveis avaliados em até R$ 750 mil de 9,1% a 10% ao ano.

O prazo máximo é de  35 anos, e o cliente pode financiar até 80% do valor do imóvel, comprometendo até 35% da renda. Já no Banco do Brasil, a taxa para imóveis de até R$ 650 mil é de a partir de 8,3% ao ano.

A Caixa, em nota, informou que, como um dos agentes financeiros,  ainda está analisando a resolução para aplicá-la integralmente na data adequada. O banco ainda não regulamentou o procedimento para fazer a portabilidade entre os mutuários do FGTS, mas entre os que utilizam a poupança, é preciso comparecer ao novo banco com informações do contrato original e apresentar sua proposta de portabilidade.

O Itaú disse, por nota, que não comentaria sobre a portabilidade, e que as taxas de financiamento dependem do relacionamento com o cliente. O Bradesco informou que financia até 80% do imóvel pelo Sistema Brasileiro de Habitação (SFH), com parcelas a partir de R$ 200 e prazo de até 30 anos.

Para imóveis de até R$ 750 mil, a taxa é de 9,2% ao ano. O imóvel pode ser novo ou usado e o mutuário pode comprometer, no máximo, 30% de seu salário com o pagamento das parcelas de financiamento.

Mercado imobiliário vê medida com cautela

Apesar de estimular a concorrência, beneficiando o comprador, o setor imobiliário não deposita grandes esperanças na portabilidade. Segundo o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi), Luciano Muricy, a possibilidade de trocar o financiamento de banco não trouxe novidades sensíveis para o mercado.

“A portabilidade já existia, mas só com a poupança. Não provocou nenhuma movimentação atípica”, disse ele. Apesar disso, Muricy disse ver a mudança com otimismo. “A concorrência é ótima, traz mais atratividade.  Estou torcendo para que dê certo”.

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume de empréstimos para a aquisição e construção de imóveis somou 8,8 bilhões em fevereiro, melhor resultado desse mês dos últimos 20 anos. Em relação a igual período do ano passado, o crescimento foi de 52%. No primeiro bimestre foram R$ 17 bilhões, 36% a mais do que em 2013.

 

 

Fonte: Correio24Horas

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